住宅ローンが
残っていても住み
替えできる？失敗
しない進め方と
注意点
「今の家を売って新しい家に住み替えたいけれど、住宅ローンがまだ残っているから難しいかもしれない…。」
そんな不安をお持ちの方は少なくありません。
転勤やお子さまの独立、家族構成の変化、ライフスタイルの見直しなど、住み替えを考えるきっかけは人それぞれです。
実は、住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。
ただし、売却と購入、住宅ローンの手続きを計画的に進めることが大切になります。
今回は、住宅ローンが残っている場合の住み替えについて、知っておきたいポイントを分かりやすくご紹介します。
◆住宅ローンが残っていても売却はできる？
結論から言えば、住宅ローンが残っていても家を売却することはできます。
ただし、多くの場合は売却時に住宅ローンを完済することが条件になります。
住宅ローンを借りる際、金融機関は土地や建物に「抵当権」を設定します。
抵当権とは、万が一ローンの返済ができなくなった場合に備えて、金融機関が不動産を担保として確保する権利のことです。
買主へ所有権を移すためには、この抵当権を抹消する必要があります。
そのため、売却代金で住宅ローンを返済し、抵当権を外した状態で引き渡すのが一般的です。
つまり、「ローンが残っているから売れない」のではなく、「売却時にローンを整理する」というイメージを持つと分かりやすいでしょう。
【市町村別 オススメ物件】
◆まず確認したいのは「ローン残高」と
「自宅の価値」
住み替えを考え始めたら、まず確認したいのが次の2つです。
* 現在の住宅ローン残高
* 自宅がいくらで売れそうか
住宅ローン残高は、金融機関から送られてくる残高証明書や返済予定表、インターネットバンキングなどで確認できます。
そしてもう一つ大切なのが、不動産会社による査定です。
ここで知っておきたいのが、「査定価格」と「売れる価格」は必ずしも同じではないということです。
査定価格は市場動向や周辺の取引事例をもとに算出した目安であり、実際の売出価格や最終的な成約価格とは異なる場合があります。
そのため、査定額だけで判断するのではなく、地域の相場や販売実績も踏まえて売却計画を立てることが大切です。
◆「アンダーローン」と「オーバーローン」
の違い
住宅ローンが残っている家を売却する際によく耳にするのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という言葉です。
●アンダーローン
売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。
例えば、
* 住宅ローン残高：1,500万円
* 売却価格：1,900万円
であれば、売却代金でローンを完済し、残った資金を新居の購入費用や諸費用に充てられる可能性があります。
比較的スムーズに住み替えを進めやすいケースといえるでしょう。
●オーバーローン
一方、売却価格が住宅ローン残高を下回る状態をオーバーローンといいます。
例えば、
* 住宅ローン残高：2,000万円
* 売却価格：1,700万円
の場合は、300万円不足することになります。
この不足分を自己資金で補う方法のほか、住み替えローンを利用できる場合もあります。
ただし、住み替えローンは現在の住宅ローン残債と新居購入資金を合わせて借りる仕組みのため、通常の住宅ローンよりも審査が慎重になる傾向があります。
利用できるかどうかは年収や返済負担率、勤続年数などによって異なるため、早めに金融機関や不動産会社へ相談することをおすすめします。
◆「売り先行」と「買い先行」どちらを選ぶ？
住み替えには大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
●売り先行
現在の住まいを先に売却してから新居を購入する方法です。
売却価格が確定してから新しい住まいを探せるため、資金計画を立てやすく、住宅ローンの返済計画も明確になります。
一方で、新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合もあります。
●買い先行
先に新居を購入し、その後現在の住まいを売却する方法です。
希望する物件を逃しにくいというメリットがありますが、売却が予定どおり進まない場合、一時的に住宅ローンの負担が重なる可能性もあります。
どちらが適しているかは、ご家庭の状況や資金計画によって異なります。
焦って判断するのではなく、不動産会社と相談しながら進めることが大切です。
◆査定は1社だけで判断しないことも大切
住み替えを成功させるためには、自宅の適正な価格を知ることが重要です。
不動産会社によって査定価格や販売方法、得意とするエリアは異なります。
また、高い査定価格を提示されたからといって、その価格で必ず売れるとは限りません。
相場から大きく離れた価格で売り出すと、売却期間が長引いてしまい、結果的に価格を見直すケースもあります。
住み替えでは「いくらで売り出すか」だけではなく、「いつまでに売却したいか」というスケジュールも大切なポイントです。
価格と販売期間のバランスを考えながら進めることで、住み替え全体がスムーズになります。
住み替えでは、売却時に利用できる税制の特例が適用される場合があります。
例えば、一定の条件を満たせば、マイホームを売却した際の譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例などがあります。
ただし、適用には居住期間や所有期間などの条件があり、すべてのケースで利用できるわけではありません。
制度を正しく活用するためにも、早めに不動産会社や税理士へ相談しておくと安心です。
住宅ローンが残っていても、住み替えをあきらめる必要はありません。
大切なのは、現在の住宅ローン残高と自宅の価値を正しく把握し、自分に合った住み替え方法を選ぶことです。
また、売却価格だけで判断するのではなく、資金計画や住宅ローンの状況、売却のタイミングなどを総合的に考えることで、より安心して住み替えを進めることができます。
リフラットでは、不動産の売却査定から住み替え先のご提案、住宅ローンに関するご相談まで、お客様一人ひとりの状況に合わせてサポートしています。
「住宅ローンが残っているけれど住み替えできるだろうか」とお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。
一緒に最適な方法を考え、安心して新しい暮らしへの一歩を踏み出せるようお手伝いいたします。
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