初めての不動産
投資で失敗しない
物件選び
利回りだけで判断しない
チェックリスト
不動産投資を始めようとすると、まず目に入るのが「利回り」です。
購入価格に対して年間どれくらいの家賃収入が得られるのかが数字で示されるため、物件を比較するときには便利な指標です。
しかし、初めての不動産投資で注意したいのは、利回りを見る前に確認しておくことがあるという点です。
そもそも、その物件を賃貸に出せるのか。
希望する融資を利用できるのか。購入後にどのような費用がかかるのか。
現在の家賃が将来も維持できるのか。
表面上の利回りが高くても、こうした条件に問題があれば、思ったような収益を得られない可能性があります。
◆まず「投資用として使える物件か」を
確認する
最初に確認したいのが、購入後の利用方法です。
例えば住宅ローンは、基本的に本人が住むための住宅を購入するためのローンです。
自分が住まない物件を購入して賃貸するために、自己居住用として住宅ローンを利用することはできません。
投資用として購入するのであれば、投資用ローンなど別の資金調達を検討することになります。
金融機関によって融資条件や審査の考え方も異なるため、「この物件なら借りられるだろう」と購入を先に決めるのは避けたいところです。
また、マンションでは管理規約によって賃貸利用が制限されている場合があります。
戸建てでも、物件の用途や建築上の制限などによって、想定していた使い方ができないケースがあります。
「買えるか」だけでなく「買った後に予定している使い方ができるか」まで確認することが最初のチェックです。
【市町村別 オススメ物件】
◆利回りは「表面」だけで見ない
例えば1,000万円で購入した物件から年間100万円の家賃収入があれば、表面利回りは10％です。
数字だけを見ると魅力的ですが、実際にはここから固定資産税、火災保険料、管理費、管理会社への手数料、修繕費などがかかります。
さらに、入居者が退去すれば、その期間の家賃収入はありません。
そのため、「年間100万円入る」という数字だけではなく、必要な経費を差し引いた後にいくら残るのかを確認することが重要です。
◆現在の家賃がずっと続くとは限らない
収益物件では、現在の入居状況も重要です。
満室だからといって、将来も満室とは限りません。
また、現在の家賃が周辺相場より高い場合、退去後に同じ家賃で次の入居者を募集できるとは限りません。
周辺の同程度の築年数、広さ、設備を持つ物件と比較し、現在の家賃が相場から大きく外れていないか確認しておきましょう。
「満室時の収入」だけではなく、空室が発生した場合、家賃を下げた場合でもローンや経費を支払えるかまで計算しておくことが必要です。
◆修繕費は「今壊れているか」だけでは
判断しない
中古物件では、購入時に問題がなくても、その後に修繕が必要になることがあります。
屋根や外壁、給湯器、エアコン、給排水設備などは、築年数に応じて交換や修繕の時期を迎えます。
特に確認したいのが、過去の修繕履歴です。
「いつ、どこを、どの程度修繕したのか」がわかれば、今後必要になりそうな修繕もある程度想定できます。
安く購入できたとしても、直後に大規模な修繕が必要になれば、購入価格の安さだけでは判断できません。
◆「安い理由」を確認する
高利回りの物件には、それなりの理由があることもあります。
駅から遠い、築年数が古い、空室期間が長い、周辺の賃貸需要が弱い、修繕が必要など、さまざまな要因が考えられます。
また、再建築や接道、建物の状態など、購入後の利用や資産価値に関わる問題が隠れている場合もあります。
「この価格でこの利回りならお得」と考える前に、なぜこの価格なのか、なぜこの利回りなのかを確認しましょう。
◆立地は「入居者が選ぶ理由」で考える
投資物件では、自分が住みたいと思うかどうかより、入居者から見て選ぶ理由があるかどうかが重要です。
駅までの距離だけでなく、通勤・通学のしやすさ、買い物環境、周辺施設、駐車場の有無などを確認します。
さらに、周辺に新築や築浅の賃貸物件が増えていれば、将来的に競争が激しくなる可能性もあります。
「今、借り手がいる」だけではなく、数年後にも借りたいと思われる物件かという視点が必要です。
◆ ローンを使うなら、余裕のある資金計画を
ローンを利用すると自己資金を抑えて購入できる一方、空室になっても返済は続きます。
修繕費や税金などの支出も発生するため、家賃収入とローン返済額だけを比較するのでは不十分です。
購入時には諸費用もかかるため、手元資金をすべて頭金に使ってしまうのではなく、空室や修繕に備えた資金を残せるかも考えておきましょう。
◆ 購入前に確認したいチェックリスト
・投資用として購入できる資金調達方法を確認したか
・購入後に予定している賃貸利用が可能か
・管理規約や用途、建築上の制限に問題がないか
・表面利回りだけでなく実際の経費を確認したか
・現在の家賃が周辺相場と比べて適正か
・空室が発生した場合の収支を試算したか
・過去の修繕履歴を確認したか
・今後必要になりそうな修繕を把握したか
・物件が安い理由を確認したか
・周辺の賃貸需要や競合物件を確認したか
・ローン返済と修繕費などを含めても資金が回るか
・購入後も手元に余裕資金を残せるか
◆まとめ
不動産投資では、利回りの高さが目立つ物件ほど魅力的に見えることがあります。
しかし、利回りはあくまで一つの判断材料です。
「この数字なら儲かりそう」ではなく、「条件が変わっても持ち続けられるか」まで考えることが、初めての物件選びでは重要です。
賃貸できる物件なのか、適切な融資を受けられるのか、家賃は維持できるのか、修繕にいくらかかるのか。
さらに、空室が出た場合でもローンや経費を支払えるのか。
こうした確認を一つずつ積み重ねていけば、利回りの数字だけでは見えない物件のリスクも把握しやすくなります。
不動産投資は、購入して終わりではありません。
購入後も家賃収入と支出のバランスを保ちながら、長く運用できるかどうか。
そこまで考えて物件を選ぶことが、失敗を避けるための基本です。
不動産の査定は弊社ホームページの電話番号またはお問い合わせ欄からどうぞ！
対応エリア：東金市、千葉市緑区、山武市、大網白里市、茂原市、八街市、九十九里町、横芝光町、白子町、長生村、一宮町
