「査定価格」と
「売れる価格」は
違う？不動産価格
の考え方
「この家はいくらで売れますか？」
不動産を売却する時、多くの方が最初に気になるのが「査定価格」です。
不動産会社に査定を依頼すると、「○○万円くらいです」と金額を提示されます。
しかし、ここで知っておきたいのが、査定価格と実際に売れる価格は、必ずしも同じではないということです。
査定価格が2,000万円だったからといって、2,000万円で売れるとは限りません。
反対に、2,000万円という査定だった物件が、条件によってはそれ以上で成約することもあります。
では、不動産の「価格」は、どのように決まっているのでしょうか。
◆まず知っておきたい「査定価格・売出価格・成約価格」の違い
不動産売却では、似ているようで意味の違う3つの価格があります。
査定価格は、不動産会社が周辺の成約事例や現在販売されている物件、土地・建物の状態などをもとに、「この位なら売却できる可能性がある」と判断した価格です。
一方、売出価格は、実際に広告などに掲載して販売をスタートする価格。
これは売主と不動産会社が相談して決めます。
そして最終的に買主と条件がまとまり、実際に契約する価格が成約価格です。
つまり、
・査定価格＝不動産会社から見た売却の目安
・売出価格＝実際に市場へ出す価格
・成約価格＝買主との交渉を経て決まった価格
という違いがあります。
査定から成約までに価格が変わることは、決して珍しいことではありません。
◆なぜ「査定価格＝売れる価格」ではないの？
不不動産には、株式のように全国共通の市場価格があるわけではありません。
同じ地域にある似たような家でも、道路の条件、土地の形、日当たり、建物の状態、リフォーム履歴などによって、購入を希望する人の評価は変わります。
例えば、査定上は2,000万円程度と判断された中古戸建てでも、
「駅から少し遠いけれど庭が広い」
「古いけれど大切に手入れされている」
「リフォームすれば十分住める」
と感じる人がいれば、価格以外の部分に魅力を感じて購入につながることがあります。
一方で、田舎や郊外の戸建てでは、駐車場の台数も重要なポイントです。
都市部では「車1台分あれば十分」と考えられる物件でも、車が生活に欠かせない地域では、夫婦それぞれが車を所有していたり、子どもの成長に伴って車が増えたりすることがあります。
そのため、土地や建物に問題がなくても、駐車場が1台分の場合、購入時の判断に影響がする場合があります。
もちろん、駅に近い、近隣に月極駐車場がある、単身世帯を中心に需要があるなど、地域や買主によって評価は変わります。
反対に、査定価格が高めでも、
「購入後に大規模な修繕が必要」
「駐車場が狭い、または1台分しかない」
「前面道路の条件が気になる」
「周辺に売り物件が多い」
といった事情があれば、買主から価格を下げてほしいと言われることもあります。
つまり、不動産価格は「その家がいくらに見えるか」だけでなく、「その地域で、その条件の家を買いたい人がどのくらいいるか」によっても変わるのです。
◆査定価格は何を見て決めている？
不動産会社が査定する時、単純に「築○年だから○万円」という計算だけをしているわけではありません。
土地であれば、周辺の取引事例や土地の形、接道状況、面積、用途地域などを確認します。
戸建ての場合は、それに加えて築年数、建物の状態、間取り、リフォーム履歴、設備、維持管理の状況なども見ていきます。
さらに重要なのが、その地域で実際にどのくらいの価格で売買されているのかという市場の状況です。
例えば、近隣で同じような中古戸建てが1,500万円前後で成約しているのに、自分の家だけ2,500万円で売り出せば、買主から見て割高に感じられる可能性があります。
逆に、近隣の成約事例だけでは評価しにくい特徴がある物件なら、単純な比較だけでは判断できません。
そのため査定では、「なぜこの金額になるのか」を説明してもらうことが大切です。
◆「少し高めに売り出して、値下げすればいい」は本当に正解？
売主としては、「できるだけ高く売りたい」と考えるのが当然です。
そのため、「最初は少し高めに出して、売れなかったら値下げすればいい」と考える方もいます。
もちろん、それが有効なケースもあります。
ただし、価格設定によっては、最初の販売期間を無駄にしてしまうことがあります。
不動産を探している人は、希望するエリアや予算、物件の条件を絞って検索しています。
相場より高すぎる価格で売り出していると、最初から検討対象から外されてしまい、問い合わせ自体が入らないことがあります。
その後に値下げしても、「長く売れ残っている物件」という印象を持たれる可能性があります。
さらに、「もう少し待てば下がるのでは？」と買主に様子を見られることもあります。
だからこそ、単に高い価格を付けるのではなく、「問い合わせが入り、購入を検討してもらえる価格」を考えることが重要です。
◆高く売れる物件には「価格以外」の理由も
ある
では、査定価格より高く売れることはあるのでしょうか。
可能性はあります。
例えば、同じ地域の物件でも、日当たりの良さ、眺望、庭、駐車スペース、リフォーム状態など、買主にとって魅力的なポイントがはっきりしている物件は、価格だけの比較にならないことがあります。
特に中古住宅では、「買ってからどのくらいお金がかかるのか」が購入判断に大きく影響します。
多少価格が高くても、屋根や外壁、キッチン、浴室などがきれいに維持されていて、すぐに住み始められる家なら、購入後の負担まで含めて検討する人もいます。
一方、価格が安くても、雨漏りやシロアリ、給排水設備などに大きな修繕が必要なら、買主が想定する総額は大きくなります。
そのため中古住宅では、販売価格だけでなく「購入後にどのくらい費用がかかりそうか」まで含めて見られると考えておくとよいでしょう。
◆査定額が違う時は「高い会社」を選べば
いい？
複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって金額が違うことがあります。
例えば、A社が1,800万円、B社が2,000万円、C社が2,300万円。
この場合、「一番高く査定してくれた会社にお願いしよう」と考えてしまいがちです。
しかし、査定価格が高い＝高く売ってくれる会社、とは限りません。
大切なのは、その査定額にどのような根拠があるのかです。
・近隣の成約事例をどう見ているのか。
・現在販売されている競合物件はいくらなのか。
・その物件の弱点をどう評価しているのか。
・どのくらいの期間での売却を想定しているのか。
こうした説明を聞いてみると、単に高い数字を提示しているだけなのか、それとも販売戦略まで考えた査定なのかが見えてきます。
◆「いくらで売れるか」だけでなく
「いつまでに売りたいか」も重要
不動産売却では、価格と売却期間のバランスも大切です。
時間に余裕があり、「多少時間がかかってもできるだけ高く売りたい」という場合と、住み替えや相続、資金計画などの事情で「○月までには売却したい」という場合では、適した価格設定が変わってきます。
だからこそ査定を依頼するときは、
「いくらで売れますか？」だけではなく、「この価格ならどのくらいの反響が期待できそうですか？」
と聞いてみるのも一つの方法です。
もちろん、将来の成約価格や売却時期を正確に保証することはできません。
それでも、周辺相場や物件の状態、市場に出ている競合物件などを踏まえて、「強気でスタートするのか」「現実的な価格で早期成約を目指すのか」を考える材料にはなります。
◆不動産売却は「一番高い査定」より
「納得できる価格設定」を
不動産の査定価格は、売却を考えるうえで重要な目安です。
ただし、それは「この金額で必ず売れる」という約束ではありません。
最終的な成約価格は、物件の状態や立地だけでなく、その時の市場、競合物件、買主のニーズ、売却期間など、さまざまな条件が重なって決まります。
だからこそ、査定を受けたときには金額だけを見るのではなく、
「なぜこの価格なのか」
「実際に売り出すならいくらが現実的なのか」
「近隣ではどのくらいで成約しているのか」
「この価格で売れなかった場合、次にどうするのか」
まで確認しておくことが大切です。
「少しでも高く売りたい」という気持ちは、売主にとって当然のことです。
だからこそ、数字だけを競うのではなく、その価格で実際に買主が現れる可能性まで考えて価格を決めることが、不動産売却では重要になります。
査定価格はゴールではありません。
買主が「この条件なら買いたい」と判断して、実際の契約につながって初めて、その物件の「売れる価格」が見えてくるのです。
不動産の査定は弊社ホームページの電話番号またはお問い合わせ欄からどうぞ！
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