相続した実家の
名義変更
所有権移転登記を
放置するリスク
親が亡くなり、実家を相続したものの、
「何をすればいいかわからないし、めんどくさそう」
「売る予定はないし、落ち着いたら考えよう」
「相続人同士で話がついているから大丈夫」
と、名義変更を後回しにしていないでしょうか。
実家を相続した場合、土地や建物の名義を相続人へ変更する「相続登記」が必要です。
以前は相続登記をしないまま長期間放置しているケースも珍しくありませんでした。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続した実家をそのままにしておくことは、単なる名義上の問題ではありません。
時間が経つほど、売却や活用をしようとしたときに手続きが複雑になる可能性があります。
◆相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産について、相続によって所有権を取得した人へ名義を変更する手続きです。
例えば、父親が所有していた実家を長男が相続した場合、登記簿上の所有者を父親から長男へ変更します。
相続人同士で「長男が実家を相続する」と決めていても、登記簿の名義が自動的に変わるわけではありません。
相続した人が法務局で手続きを行い、登記をする必要があります。
◆2024年から相続登記は義務になった
相続登記の義務化で、特に知っておきたいのが期限です。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが原則として義務付けられています。
正当な理由がないのに申請をしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、この制度は2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。
2024年4月1日より前に発生していた相続についても、相続登記が済んでいない場合は義務化の対象となり、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
『親が亡くなったのは何年も前だから関係ない』と思うかもしれませんが、決して他人事ではありません。
◆放置すると何が困る？
相続した実家をすぐに売却したり利用したりする予定がなければ、「名義変更を急がなくてもいいのでは？」と思うかもしれません。
しかし、問題は何年も経ってから動こうとした時に出てくることがあります。
① 実家を売却しにくくなる
不動産を売却する場合、原則として現在の所有者が売主として手続きを行います。
ところが、亡くなった親の名義のままになっていると、相続した人がそのまま売却できるわけではありません。
まず相続関係を整理し、相続登記を済ませる必要があります。
「売ることになってから登記すればいい」と考えていると、売却したいタイミングで必要書類を集めたり、相続人を確認したりすることになり、時間がかかる場合があります。
② 相続人が増えて手続きが複雑になる
これは相続登記を長期間放置する大きなリスクの一つです。
例えば、父親が亡くなったときに子ども3人が相続人だったとします。
その時点で相続登記をせず、さらに年月が経って子どもの一人が亡くなると、その人の持分はさらにその相続人へ引き継がれることがあります。
こうして相続が何度も発生すると、登記上の権利関係が複雑になり、最初は兄弟3人で話し合えば済んだものが、気付けば甥や姪など、何人もの相続人との協議が必要になることがあります。
相続人が遠方に住んでいたり、疎遠になっていたりすると、さらに話し合いが難しくなります。
③ 「誰が実家を相続するのか」が決まらないと売却できない
「実家は長男が使っているから、長男のもの」という状態でも、それだけで法律上の所有者が長男になるわけではありません。
遺産分割協議などによって誰が不動産を取得するのかを明確にし、その内容に基づいて登記する必要があります。
相続人の一人が「自分も権利がある」と主張すれば、売却を進めることができなくなる可能性があります。
特に兄弟間では、
「昔から長男が住んでいるから長男のもの」
「親から口頭で譲ると言われていた」
といった認識だけで済ませてしまうケースがあります。
しかし、不動産は高額な財産です。
後になって認識の違いが問題にならないよう、相続人の間で正式に整理しておくことが大切です。
◆相続人の一人が認知症になると、さらに
難しくなることも
相続登記を放置するリスクは、相続人の高齢化によっても大きくなります。
例えば、兄弟で実家を相続することになったものの、何年も名義変更をしないまま時間が経過したとします。
その間に相続人の一人が判断能力を失うと、遺産分割協議を進めるために別の手続きが必要になることがあります。
「家族だから、代わりに署名しておけばいい」というわけにはいきません。
相続人の状況によっては、成年後見制度などの利用が必要になる場合もあります。
時間が経てば必ず問題になるわけではありませんが、相続人が元気なうちに整理しておくことには大きな意味があります。
◆「実家を売る予定がない」場合も放置しない
相続した家に自分で住んでいたりして、空き家として管理していたりすると、すぐにお金が動くわけではないため「売る予定もないし、名義変更は後でいいか」と考えてしまいがちです。
しかし、将来、
「家を売却したい」
「解体して土地を売りたい」
「建物をリフォームして貸したい」
「土地を担保にしたい」
となった時、名義が亡くなった親のままだと、その段階で相続登記の問題に向き合うことになります。
さらに、空き家の状態が長く続けば、管理や固定資産税などの負担も発生します。
「今は売る予定がないから」と放置していると、いざ実家を売却したいと思った時に、名義変更だけでなく、相続人の確認や必要書類の収集から始めることになり、思った以上に時間がかかることがあります。
◆まずは「誰が相続人なのか」を整理する
相続登記を進める際、最初に確認したいのが相続人です。
亡くなった方の戸籍を出生から死亡まで確認し、誰が相続人になるのかを確定します。
そのうえで、遺言書があるのか、相続人全員でどのように分けるのかを確認します。
不動産を特定の相続人が取得するのであれば、その内容を遺産分割協議書などにまとめ、必要な書類をそろえて登記申請を行います。
ただし、相続関係が複雑になっている場合や、遺産分割について相続人同士で意見がまとまらない場合は、早めに司法書士や弁護士などの専門家へ相談したほうがよいケースもあります。
◆「そのうち手続きしよう」が思わぬ
トラブルに
相続した実家は、住んでいる間は名義の問題を意識する機会が少ないかもしれません。
しかし、不動産は長期間にわたって保有する財産です。
相続登記をしないまま次の相続が発生すると、関係する相続人が増え、必要な書類も手続きも複雑になっていきます。
いざ売却しようとした時に相続人の所在が分からない、連絡が取れない、話し合いがまとまらないといった問題が発生すれば、売却そのものが長引く可能性もあります。
だからこそ、相続した実家については、「いつか売る時にやればいい」ではなく、「相続した段階で一度、名義をどうするのか整理しておく」ことが大切です。
相続登記は単なる書類上の手続きではありません。
「この不動産を誰が引き継いだのか」を明確にして、将来の売却や活用、次の相続に備えるための大切な手続きでもあります。
実家を相続したものの、まだ名義変更をしていない場合は、まず登記簿を確認し、現在の名義と相続関係を整理するところから始めてみましょう。
「まだ売る予定がないから」と先延ばしにするより、問題が複雑になる前に確認しておくことが、将来の負担を減らすことにつながります。
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