財産分与と
住宅ローンは
別問題
― 離婚時の不動産名義と
住宅ローン ―
離婚に伴うご相談の中で、意外と多いのが住宅に関するお悩みです。
特に住宅ローンが残っている場合、
「家は妻が住み続ける予定だから名義も変えれば大丈夫」
「財産分与で家をもらうことになったので、そのまま住み続けられるはず」
と考えられる方も少なくありません。
しかし実際には、財産分与と住宅ローンは別の問題として考える必要があります。
今回は、離婚時の住宅と住宅ローンについて、知っておきたい基本的なポイントをご紹介します。
■財産分与とは？
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を公平に分けることです。
対象となるものには、
・預貯金
・自動車
・有価証券
・不動産
などがあります。
住宅も財産分与の対象となるため、
「夫が取得する」
「妻が取得する」
という取り決めを行うことは可能です。
しかし、ここで注意したいのが住宅ローンの存在です。
■不動産名義と住宅ローン契約は別のものです
多くの方が混同しやすいのですが、不動産の名義と住宅ローンの契約は別のものです。
例えば、夫名義の住宅で夫が住宅ローンを借りているケース。
離婚後に財産分与によって妻が住宅を取得することになったとしても、それだけで住宅ローンの契約者が変更されるわけではありません。
住宅ローンは金融機関との契約であり、夫婦間の取り決めだけで自由に変更できるものではないからです。
そのため、「家は妻が取得した」けれど「住宅ローンの返済義務は夫のまま」という状況になることがあります。
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■名義変更できると思っていませんか？
離婚時によくある誤解のひとつが、
「財産分与で家をもらうことになったので名義変更すれば終わり」
という考え方です。
しかし住宅ローンが残っている不動産は、当事者同士の話し合いだけで自由に名義変更できるものではありません。
住宅ローンが残っている場合、不動産は金融機関の担保になっています。
そのため、金融機関の承諾なしに名義変更を行うことは原則できません。
また、住宅ローンの契約者を変更する場合には、新たな審査や借り換えが必要になるケースもあります。
離婚協議を進める前に、まず金融機関へ確認することが重要です。
■「住む人」と「返済する人」が違うリスク
離婚後によく見られるのが、妻と子どもが住み続け、夫が住宅ローンを支払い続けるケースです。
一見すると問題がないようにも見えます。
しかし、
・支払いが滞った場合
・再婚や転職などで状況が変わった場合
・将来的に売却が必要になった場合
など、さまざまな問題が生じる可能性があります。
離婚時には問題なくても、数年後にトラブルへ発展するケースも少なくありません。
■オーバーローンの場合は特に注意
住宅の査定額より住宅ローン残高の方が多い状態をオーバーローンといいます。
例えば、
住宅の査定額が1,500万円
住宅ローン残高が2,000万円
の場合、売却しても住宅ローンを完済することができません。
離婚時には感情面だけで判断するのではなく、
・現在の住宅価値
・住宅ローン残高
を正確に把握することが大切です。
■まず確認したい5つのポイント
離婚時の住宅問題では、まず現状を整理することが重要です。
確認したいのは、
・不動産の名義人は誰か
・住宅ローン契約者は誰か
・連帯保証人や連帯債務者はいるか
・住宅ローン残高はいくらか
・住宅の査定額はいくらか
です。
これらによって選択肢は大きく変わります。
■感情だけで決めないことが大切です
離婚は人生の大きな転機です。
「子どものために家を残したい」
「慣れ親しんだ家を手放したくない」
というお気持ちもあるでしょう。
しかし住宅は生活の場であると同時に、大きな資産でもあります。
住宅ローンや将来の生活設計も含めて冷静に考えることが大切です。
■住まいの問題は早めの確認を
離婚時の住宅問題は、名義変更だけで解決するものではありません。
財産分与と住宅ローンは別問題であり、それぞれ慎重な検討が必要です。
家を誰が取得するのかだけでなく、住宅ローンを誰がどのように負担するのかまで含めて考える必要があります。
将来のトラブルを防ぐためにも、まずは現状を正しく把握し、無理のない方法を検討することが大切です。
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