住宅ローンが
払えない…
競売になる前に
知っておきたい
「任意売却」
という選択肢
住宅ローンは、毎月きちんと返済できているうちはあまり意識しないものです。
しかし、病気や離職、収入の減少、離婚、家族の事情など、思いがけない出来事によって「この先、住宅ローンを払い続けるのが難しい」となることがあります。
そんなときに知っておきたいのが、「任意売却」と「競売」です。
どちらも住宅ローンの返済が難しくなった場合に、住宅を売却して債務の整理を進める方法ですが、売却の進め方やその後の生活には大きな違いがあります。
◆住宅ローンを滞納すると、すぐ競売になる？
まず知っておきたいのは、住宅ローンを一度滞納したからといって、すぐに競売になるわけではないということです。
一般的には、返済が滞ると金融機関から督促などの連絡が入り、その後も返済ができない状態が続くと、保証会社による代位弁済などを経て、最終的に競売へ進む可能性があります。
ただし、具体的な流れや期間は契約内容や金融機関によって異なります。
重要なのは、「まだ何とかなる」と連絡を放置しないことです。
返済が厳しいと感じた段階で金融機関に相談すれば、返済期間の変更や一定期間の返済額の見直しなど、状況に応じた対応を検討できる場合があります。
◆任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの残高を売却代金だけでは完済できないなど、通常の売却が難しい場合に、債権者である金融機関などの同意を得たうえで住宅を売却する方法です。
通常、住宅ローンが残っている家を売却する場合には、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
しかし、売却してもローンが残ってしまう場合、債権者の同意なしに抵当権を外すことはできません。
そこで、債権者と相談しながら売却価格や売却条件などを調整し、売却後に残る住宅ローンについても返済方法を協議していきます。
つまり、任意売却は「住宅を売ればローンが全部なくなる制度」ではありません。
売却後に残った債務については、引き続き返済が必要になる場合があります。
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◆競売になると何が違う？
競売は、住宅ローンなどの債務が返済されない場合に、債権者の申立てによって裁判所が不動産を売却する手続きです。
裁判所が手続きを進めるため、所有者が一般の不動産売却のように自由に販売条件を決めることはできません。
また、競売では市場価格より低い価格で売却される可能性があり、売却後も住宅ローンなどの債務が残るケースがあります。
そのため、「競売になれば借金がなくなる」というわけでもありません。
一方、任意売却では通常の不動産売却に近い形で購入希望者を探し、債権者と調整しながら売却を進めます。
引っ越し時期や売却後の残債の返済方法などについて、事前に相談できる余地があることも大きな違いです。
◆「払えない」と思ったら、まず何をする？
住宅ローンの返済が難しくなった時、最も避けたいのは何もせず時間だけが過ぎてしまうことです。
まずは次のことを確認してみましょう。
①現在の住宅ローン残高を確認する
残りのローンがいくらあるのかを把握します。
②現在の家がいくらくらいで売れるのか確認する
不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価格を把握します。
③「売却価格」と「ローン残高」の差を確認する
売却してローンを完済できるのか、それとも売却後にも残債が残る可能性があるのかを確認します。
④金融機関に早めに相談する
返済条件の変更など、売却以外の方法が取れる可能性もあります。
⑤必要に応じて専門家へ相談する
任意売却だけで解決できるとは限りません。
債務整理などを含めた検討が必要になるケースでは、弁護士などの専門家への相談も選択肢になります。
◆「まだ大丈夫」のうちに相談することが大切
住宅ローンの返済が苦しくなった時、「家を失うのが怖い」「金融機関に相談するのが恥ずかしい」と感じてしまう方もいるかもしれません。
しかし、早めに相談することで、売却する・返済条件を見直す・専門家に相談するなど、複数の選択肢を検討できる可能性があります。
反対に、滞納を長期間放置して競売の手続きが進んでしまうと、選択できる方法が限られていくことがあります。
大切なのは、住宅ローンの返済が難しいと感じた時に、できるだけ早く対策を考えることです。
「もう少し頑張れば何とかなる」と一人で抱え込んでいるうちに、選択肢が少なくなってしまうこともあります。
売却するのか、返済条件を見直すのか、任意売却を検討するのか、それとも専門家に相談するのか。状況によって取るべき方法は変わります。
だからこそ、「売るしかない」と決めてからではなく、「このままでは返済が難しいかもしれない」と感じた段階で、まずは相談してみることが大切です。
任意売却は、決して「家を手放すことを勧めるための制度」ではありません。
これからの生活を守るために、競売になる前に考えられる選択肢のひとつです。
リフラット不動産では、住宅ローンの返済や不動産売却についてのご相談も承っています。
「まだ売ると決めていない」という段階でも構いません。
現在の不動産価値や売却した場合の見通しを知ることから、一緒に考えていきます。
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