中古住宅購入前に
知っておきたい
契約不適合責任
中古住宅を購入する際、契約書の中に出てくる言葉のひとつに「契約不適合責任」があります。
初めて見ると、とても難しく感じる言葉かもしれません。
しかし、これは簡単にいうと、「契約内容と違う状態が後から見つかった場合、売主が負う責任」のことです。
以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉が使われていましたが、民法改正により、現在は「契約不適合責任」という表現に変わっています。
◆どんなケースが対象になるの？
たとえば、
・雨漏りがあると知らされていなかった
・シロアリ被害が後から見つかった
・給排水管に不具合があった
・土地の面積が大きく違っていた
など、契約時に想定していた内容と実際が異なる場合、契約不適合責任が問題になることがあります。
買主は状況によって、
・修補の請求
・代金減額請求
・損害賠償請求
・契約解除
などを求められる場合があります。
◆ただし、中古住宅では「免責」になるケース
もあります
中古住宅では、売主が個人の場合、契約不適合責任を負わない「免責」とされるケースも少なくありません。
これは、築年数が経過している住宅では、すべての不具合を売主自身も把握できていない場合があるためです。
そのため契約書には、「契約不適合責任免責」と記載されていることがあります。
この場合、購入後に不具合が見つかっても、内容によっては売主へ責任を求められないことがあります。
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◆「現況有姿売買」ってどういう意味？
中古住宅や土地では、「現況有姿（げんきょうゆうし）売買」という言葉が使われることもあります。
これは、今ある状態のままで引き渡す、という意味です。
たとえば、
・古い設備がそのまま残っている
・雨戸や建具にゆがみがある
・床や壁に傷みや劣化が見られる
・給湯器など給湯器など設備が古く、将来的に修繕や交換が必要になる可能性がある
といった状態も含め、現状を前提として取引する考え方になります。
もちろん、だからといって何でも説明不要になるわけではありません。
ただ、中古住宅では「新築同様」を前提にするのではなく、築年数や現状も踏まえて確認していくことが大切になります。
◆土地取引で出てくる「公簿売買」
土地の売買では、「公簿売買（こうぼばいばい）」という言葉が出てくることがあります。
これは、実際に測量した面積ではなく、登記簿に記載されている面積を基準に売買する方法です。
古い土地では、登記簿面積と実際の面積に差があるケースもあります。
そのため、公簿売買では、後から多少の面積差が見つかっても、原則として精算は行いません。
◆「難しい言葉だからこそ」確認が大切
契約不適合責任や現況有姿、公簿売買などは、初めて聞くと難しく感じやすい言葉です。
ですが、どれも中古住宅や土地購入では大切な確認事項になります。
「聞いていなかった」
「思っていた内容と違った」
を防ぐためにも、契約前にわからない言葉をそのままにしないことが大切です。
気になることがあれば、遠慮なく確認しながら進めていきましょう。
◆リフラット不動産から一言
中古住宅や土地の購入では、普段あまり聞き慣れない言葉が多く出てきます。
「なんとなく難しそう」
「今さら聞きにくい」
と感じることもあるかもしれません。
ですが、契約内容をしっかり理解しておくことは、購入後の安心にもつながっていきます。
気になることやわかりにくい部分があれば、お気軽にご相談ください。
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