古家があるのに
建て替え
できない？
知っておきたい「再建築」の基本
■ 「家がある＝建て替えできる」とは限らない
現地に建物が建っていると、つい「壊せばまた建てられる」と考えがちです。
しかし実際には、同じ場所に新しく建て直せないケースも少なくありません。
これは建物ではなく、土地にかかる法規制が関係しています。
特に注意したいのが「再建築不可」と呼ばれる状態です。
■ 再建築不可になる主な理由
再建築ができない代表的なケースは、次のようなものです。
① 接道義務を満たしていない
建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。
これを満たしていないと、新たに建物を建てることができません。
② 道路と認められていない
見た目は道路でも、法的に「道路」と認められていない場合があります。
私道で位置指定を受けていない
通路扱いになっているこうしたケースでは建築が制限されます。
③ 市街化調整区域などの制限
エリアによっては、そもそも建築行為自体が制限されています。
既存の建物はあっても、同規模での再建築が認められないこともあるため注意が必要です。
特に市街化調整区域では、従前と同じ専用住宅であれば認められるケースが多い一方で、店舗併用住宅や事業用途への変更は難しい場合がほとんどです。
■ 古家が建っている理由
ではなぜ、建て替えできない土地に家があるのか。
多くは、現在の法律が整う前に建てられた既存不適格建築物であるケースです。
当時は合法でも、現在のルールでは同じ条件で建てられない、という状態です。
■ 見落としやすいポイント
現地を見るだけでは判断できないのが、この問題の難しいところです。
・道路の種別
→（その道が公道なのか私道なのか、家を建ててよい道路として認められているか）
・接道の取り方
→（その土地が、きちんと道路に接しているかどうか）
・セットバックの有無
→（道路を広げるために、自分の土地を少し下げる必要があるか）
・都市計画区域の区分
→（その場所が、自由に建てられるエリアか、制限があるエリアか）
これらは役所調査や資料確認が必須になります。
■ 解決の可能性があるケースも
すべてが完全に建て替え不可というわけではありません。
・隣地の一部を取得して接道を確保
・位置指定道路の申請
・建築許可の取得（条件付き）
状況によっては、再建築が可能になる余地もあります。
■ 売却時・購入時の注意点
再建築不可物件は、一般的に
・住宅ローンが利用しづらい
・購入者が限定される
・価格が相場より低くなる
といった特徴があります。
一方で、用途によっては需要もあるため、扱い方次第で価値の出し方は変わります。
■ まとめ
古家があるからといって、必ずしも建て替えできるとは限りません。
再建築の可否は、接道・道路種別・エリア規制など複数の条件で判断されます。
購入や売却を検討する際には、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
■ リフラット不動産から一言
再建築の可否は、現地だけでは判断が難しいポイントです。
調査や役所確認を踏まえたご説明を大切にしています。
売却・購入どちらのご相談も、状況に応じて整理しながらご案内いたします。
不動産の査定は弊社ホームページの電話番号またはお問い合わせ欄からどうぞ！
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