離婚と住まい
ローンが残る家
をどうする？
離婚することになった時、持ち家がある場合は「この家に誰が住むのか」だけでは解決できません。
住宅ローンが残っていれば、家の所有者、住宅ローンの契約者、実際に住む人、返済する人が誰なのかを整理する必要があります。
特に難しいのが、夫名義の住宅に妻と子どもが住み続け、夫が住宅ローンを払い続けるようなケースです。
夫婦間では合意できていても、住宅ローンを貸している金融機関との契約まで変わるわけではありません。
離婚後の生活を安定させるためにも、まず現在の契約関係を確認することが重要です。
◆最初に確認したい「家」と「ローン」の関係
確認するのは、単純な所有名義だけではありません。
登記事項証明書などで土地・建物の所有者を確認し、住宅ローンの契約書などから、債務者、連帯債務者、連帯保証人などを確認します。
前提として、ペアローンや連帯債務・保証人の場合、離婚しても契約から外れるわけではありません。
離婚という個人間の事情は金融機関との契約に影響しないため、家を出た側であっても返済義務や保証責任はそのまま残ります。
そのため、まずは誰がどのような返済義務や保証責任を負っているのか、契約内容を正しく把握することが重要です。
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◆一方が住み続ける場合に注意したいこと
子供の学校や生活環境を変えたくないなどの理由から、離婚後も現在の家に住み続けたいというケースは少なくありません。
しかし、ここでは「住むこと」と「所有すること」と「ローンを返済すること」を分けて考える必要があります。
たとえば夫名義の家に妻が住み、夫がローンを払い続ける場合、夫が返済を続けられている間は問題が表面化しなくても、転職や病気、再婚、生活状況の変化などによって返済が難しくなる可能性があります。
さらに、夫が所有者のままであれば、妻が長期間住み続けることになっても、家を自由に処分できる立場とは限りません。
反対に、妻が家を取得して住み続ける場合も、住宅ローンが夫名義のままなら、単純に「家の名義だけ妻に変更する」という方法が取れるとは限りません。
所有権の変更やローンの債務者変更、借り換えについては、金融機関への確認が必要です。
◆売却するなら「いくらで売れるか」と「いくら残っているか」
離婚を機に売却する場合、重要なのが現在の不動産価格と住宅ローン残高です。
たとえば住宅ローン残高が2,000万円で、2,500万円で売却できれば、そこから仲介手数料などの諸費用を差し引いてもローンを完済できる可能性があります。
一方、ローン残高が2,000万円なのに売却価格が1,700万円なら、売却代金だけではローンを完済できません。
この場合、不足分を自己資金で補う必要が生じることがあります。
つまり、「家を売ればローンがなくなる」とは限りません。
売却を検討する時は、査定価格だけでなく、実際のローン残高、売却にかかる費用、完済後に残る金額まで確認することが必要です。
◆オーバーローンの家をどうするか
住宅ローン残高のほうが不動産の売却価格より高い状態では、売却したくても簡単には進まないことがあります。
不足分を補える資金があれば売却できますが、まとまった自己資金を用意できない場合は、金融機関への相談が必要になります。
また、住宅ローン以外の借入を使って不足分を補うことが、必ずしも適切とは限りません。
離婚後には家賃や新しい住まいの費用、生活費なども発生するため、売却できるかだけではなく、売却後の生活まで含めて資金計画を考える必要があります。
◆財産分与では住宅ローンも考慮する
住宅は財産分与の対象になることがあります。
ただし、購入価格そのものではなく、現在の不動産価値とローン残高を踏まえて考える必要があります。
たとえば現在の家の価値が2,500万円で、住宅ローン残高が1,800万円なら、単純化すると差額の700万円が実質的な資産価値となります。
ただし、実際の財産分与では、住宅だけでなく預貯金、車、保険、退職金など、夫婦の財産全体を考慮することがあります。
また、住宅購入時に親から資金援助を受けていた場合など、資金の出所が問題になるケースもあります。
「家を半分にする」という単純な話ではないことを理解しておく必要があります。
◆ 連帯保証人・連帯債務者なら離婚後も注意
特に注意したいのが、夫婦の一方が連帯保証人や連帯債務者になっている場合です。
離婚して家を出たとしても、それだけで保証や債務から外れるわけではありません。
元配偶者が返済を滞らせれば、保証人として対応を求められる可能性があります。
「離婚時に夫婦間で、今後は夫が払うと決めたから大丈夫」と考えるのではなく、金融機関との契約上、自分がどのような立場になっているのかを確認することが重要です。
◆住宅ローンを払い続けられなくなったら
離婚後に収入が減ったり、新しい住居費が加わったりして、住宅ローンの返済が難しくなるケースもあります。
返済の継続が難しいと感じた段階で、早めに金融機関へ相談することが大切です。
滞納が進む前であれば、返済期間の延長や一時的な減額など、条件変更の相談に応じてもらえる可能性があります。
それでも返済が難しい場合には、売却によって整理する方法などを検討することになります。
さらに、滞納が続けば、最終的に競売につながる可能性もあります。
そのため、「いつか払えなくなるかもしれない」と感じた時点で、ローンの状況を確認し、早めに対応を考えることが大切です。
◆ 離婚後も家を共有する方法にはリスクがある
「子供が成人するまで家は売らない」
「それまでは夫婦で所有しておく」
という選択をするケースもあります。
すぐに売却せず生活を安定させられる一方で、共有状態を長く続けるほど問題が複雑になることがあります。
・固定資産税や修繕費を誰が負担するのか。
・ローンの返済は誰が行うのか。
・将来売却するときには、どちらがどのように手続きを進めるのか。
・どちらかが再婚した場合はどうするのか。
所有者の一方が亡くなった場合、その持分を誰が相続するのか。
こうした点まで決めておかなければ、数年後に話し合いが難しくなることがあります。
◆「家を残すこと」が必ずしも最善とは限らない
子供のために家を残したいと考えることもあります。
しかし、住宅ローンに加えて固定資産税、火災保険、修繕費、将来のリフォーム費用などがかかります。
離婚後に一人の収入でこれらを負担することが難しいのであれば、家を維持すること自体が大きな負担になる可能性があります。
また、家を売却して得られる資金を新しい生活の住居費や子どもの教育費などに充てるほうが、生活を安定させやすい場合もあります。
家を「残すか、売るか」だけでなく、離婚後の収入と支出を踏まえて、住宅を持ち続けることが現実的なのかまで考えることが必要です。
◆ 離婚前に整理しておきたいこと
住宅ローンが残る家については、少なくとも次の項目を確認しておきたいところです。
・土地と建物の所有名義
・住宅ローンの契約者
・ローン残高
・連帯債務・連帯保証の有無
・現在の不動産価格
・売却した場合の諸費用
・売却後にローンが残るかどうか
・家に住み続ける人
・ローンを返済する人
・固定資産税や修繕費などの負担者
・子どもがいる場合の居住期間
・将来的に売却する場合の手続き
そして、夫婦間で決めた内容だけでなく、住宅ローンについては金融機関との契約関係も確認することが欠かせません。
離婚に伴う住まいの問題は、「家をどうするか」だけではありません。
ローン、所有権、財産分与、売却価格、税金、将来の維持費まで含めて整理して初めて、離婚後の生活にどの程度の負担が残るのかが見えてきます。
住宅ローンが残る家ほど、離婚後に「こんなはずではなかった」とならないために、現在の家の価値とローンの状況を数字で把握し、住み続ける場合と売却する場合の両方を具体的に比較することが重要です。
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