老後資金を自宅で
確保？リバース
モーゲージと
リースバックの
違い
老後の生活費や医療費、住宅の修繕費など、将来のお金について考えた時、「持ち家を活用して資金を確保できないだろうか」と考える方もいるのではないでしょうか。
老後の生活を考えるうえで、年金だけで生活費をまかなえるのか、医療費や住宅の修繕費など、まとまった支出にどう備えるのかは気になるところです。
預貯金だけでは十分な余裕がない場合、自宅という不動産を活用して資金を確保する方法もあります。
そうした時に選択肢となるのが「リバースモーゲージ」と「リースバック」です。
どちらも自宅に住み続けながら資金を確保できる仕組みですが、実際には大きな違いがあります。
メリットだけでなく、将来の負担や契約上の注意点も理解しておきましょう。
1．リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関などからお金を借りる仕組みです。
契約期間中は自宅に住み続けながら融資を受け、借入金は原則として契約者が亡くなった後などに、自宅の売却や相続人による返済などで精算します。
主な特徴は次のとおりです。
- 自宅の所有権を維持したまま資金を借りられる
- 住み慣れた家で生活を続けられる
- 商品によっては毎月の支払いを利息のみに抑えられる
- 生活費やリフォーム費用などに活用できる商品もある
一方、注意したいのは、借入限度額が自宅の担保評価額などによって決まることです。
土地の評価が中心となる商品もあり、建物の築年数や立地によっては利用できない場合もあります。
また、金利が変動する商品では、金利上昇によって利息負担が増える可能性があります。
担保評価額の見直しによって融資限度額が変わることもあり、長生きした場合に借入可能額が不足するリスクも考えておかなければなりません。
相続時には自宅の売却や借入金の返済が必要になる可能性があるため、子供など相続人にも仕組みを説明しておくことが大切です。
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2．リースバックとは？
リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、売却後は賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける仕組みです。
売却によってまとまった資金を受け取れるため、住宅ローンの返済や老後の生活費、住み替え資金などに充てられます。
主なメリットは次のとおりです。
- 自宅を売却してまとまった現金を確保できる
- 引っ越しをせず、住み慣れた家で生活を続けられる
- 所有者ではなくなるため、原則として固定資産税の負担がなくなる
- 将来の住み替えや施設入居までの期間を確保できる
ただし、売却後は自分の家ではなくなるため、毎月の家賃が発生します。
売却価格が一般的な市場価格より低くなる場合もあり、長期間住み続けると、家賃の総額が売却代金に近づいたり、上回ったりすることもあります。
さらに、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、定期借家契約では契約期間の満了後に再契約できるとは限りません。
買い戻しについても、当然に認められるものではなく、価格や期限などの条件を契約で確認する必要があります。
3．2つの仕組みは何が違う？
大きな違いは、自宅の所有権を残すか、手放すかという点です。
リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りるため、契約中は所有権を維持できます。
一方、リースバックは自宅を売却するため、所有権は買主に移ります。
また、リバースモーゲージでは金利や担保評価、借入限度額などが重要になります。
リースバックでは売却価格、家賃、賃貸借契約の期間や更新条件が判断のポイントです。
どちらが適しているかは、必要な資金の額や今後の居住予定、家族への相続の考え方によって異なります。
4．契約前に確認したい注意点
特に気を付けたいのが、メリットばかりを強調する勧誘です。
リースバックでは、売却価格が適正か、家賃を長期間支払い続けられるか、契約終了後の住まいをどうするかまで考える必要があります。
リバースモーゲージも、金利や借入条件、将来の返済方法を理解しないまま契約することは避けましょう。
契約前には次の点を確認してください。
- 複数の金融機関や不動産会社から条件を聞く
- 通常の売却や住み替えと比較する
- 売却価格や担保評価額の根拠を確認する
- 家賃、金利、契約期間、更新条件を確認する
- 買い戻しや相続時の取り扱いを確認する
訪問や電話で勧められても、その場で契約する必要はありません。
十分な説明がない場合や、家族への相談を嫌がる場合は、一度立ち止まることも大切です。
なお、リースバックで自宅を不動産会社に売却する場合、宅地建物取引業法に定めるクーリングオフは適用されません。
売買契約が成立した後は、無条件で契約を解除することはできず、契約内容によっては手付金の倍額や違約金が必要になる場合があります。
そのため、売却価格や家賃、契約期間などを十分に確認し、納得したうえで契約することが大切です。
不安や疑問がある場合は、消費者ホットライン「188」でも相談できます。
◆自宅を活用する前に将来の暮らしを考える
リバースモーゲージとリースバックは、自宅に住み続けながら資金を確保できる選択肢ですが、仕組みも将来の負担も異なります。
大切なのは、今いくら資金を確保できるかだけでなく、5年後、10年後も無理なく暮らせるかという視点です。
リフラットでは、戸建て・マンション・土地の売買を専門に、不動産の査定や売却のご相談を承っています。
自宅の活用や売却を検討する際は、まず現在の不動産価値や一般的な売却方法を知り、複数の選択肢を比較することから始めてみてはいかがでしょうか。
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