不動産購入前に
知っておきたい
「人の死・火災」
と告知のルール
中古住宅や中古マンションを購入する時、価格や間取り、立地だけでなく「過去にこの家で何かあったのでは？」と気になる方もいるのではないでしょうか。
特に気になることのひとつが、「過去に人が亡くなったことがあるか」という点です。
いわゆる「事故物件」という言葉が広く知られるようになりましたが、不動産取引における告知は、人の死だけを対象としているわけではありません。
火災や事件、事故など、物件の購入判断に影響する可能性のある事実についても、状況に応じて説明が必要になる場合があります。
今回は、不動産購入前に知っておきたい「告知事項」について、人の死や火災を中心に分かりやすく解説します。
◆「人が亡くなった＝事故物件」ではない
まず知っておきたいのが、過去にその家で人が亡くなったからといって、すべてが同じように扱われるわけではないということです。
国土交通省のガイドラインでは、例えば、
・老衰や病気などによる自然死
・自宅内での転倒や誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の死
については、原則として告知しなくてもよいとされています。
住宅は人が生活する場所ですから、そこで自然死などが起こること自体は、決して珍しいことではありません。
一方、自殺や他殺などについては、自然死とは異なり、告知が必要となる可能性があります。
また、自然死であれば必ず告知が不要というわけでもありません。
例えば、亡くなった後に長期間発見されず、室内に臭気や汚れなどが残り、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合には、買主の判断に影響する可能性があります。
このようなケースでは、死亡の原因だけでなく、発見までの状況や特殊清掃・修繕の有無なども含めて、告知が必要かどうかを判断することになります。
◆「3年経てば告知不要」は売買にも
当てはまる？
ここは特に誤解されやすいところです。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸借取引について、一定の事案では発生から概ね3年が経過した後は原則として告げなくてもよいとされています。
しかし、これをそのまま不動産の売買に当てはめて、
「3年以上前の出来事なら買主には説明しなくていい」
と考えるのは適切ではありません。
売買では、買主の判断に重要な影響を与える可能性がある事案について、個別に判断する必要があります。
さらに、買主から具体的に質問された場合には、知っている事実について適切に説明することが求められます。
【市町村別 オススメ物件】
◆火災があった物件は告知される？
人の死と並んで、購入前に気になるのが「過去の火災」です。
例えば、
「以前、この家で火事があった」
「一部が焼けたことがある」
「火災後にリフォームされている」
といった物件の場合、買主としては「現在は問題なく住めるのか」「どの程度の被害だったのか」が気になるところです。
火災については、人の死のように国土交通省のガイドラインで一律の期間や基準が定められているわけではありません。
そのため、
「火事があったから必ず告知」
「何年経ったから告知しなくてよい」
と単純に決められるものではありません。
火災の規模や原因、建物への影響、修繕の内容、現在の状態などを確認し、買主の購入判断に重要な影響を与える事情であれば、適切に説明することが重要です。
◆火災では「現在の建物の状態」も重要
例えば、キッチンから出火したものの、初期消火によって一部分だけが焼損し、その後に適切な修繕が行われているケースと、建物の大部分が焼失して大規模な改修が行われたケースでは、購入前に確認したい内容も変わります。
火災があった場合には、
・どこから出火したのか
・どの程度の範囲が焼損したのか
・構造部分への影響はあったのか
・どのような修繕を行ったのか
・修繕履歴や工事内容を確認できるか
・現在、建物に問題がないか
などを確認することが大切です。
「火災があった」という一言だけで判断するのではなく、現在の建物がどのような状態なのかまで確認することが重要です。
◆「告知事項」と「容認事項」はどう違う？
不動産の説明では、「告知事項」と似た言葉として「容認事項」という言葉が出てくることがあります。
簡単にいうと、告知事項は、物件について買主の判断に影響する可能性がある重要な事実などを説明するものです。
一方の容認事項は、物件や周辺環境などについて、買主があらかじめ理解し、了承しておくことを確認するための事項です。
例えば、
・近隣に工場や店舗がある
・周辺道路の交通量が多い
・電車や車の音が聞こえる
・将来的に周辺環境が変わる可能性がある
・物件の設備や現況について注意点がある
など、購入後に「知らなかった」とならないよう、あらかじめ説明・確認しておく内容が含まれることがあります。
ただし、容認事項という名称や記載内容は、契約書や重要事項説明書などによって異なる場合があります。
大切なのは、書類に書かれている内容を「細かい注意書きだから」と流さないこと。
分からない言葉や気になる内容があれば、契約前に不動産会社へ確認し、納得してから契約するようにしましょう。
「告知事項があるかどうか」だけでなく、「契約書や重要事項説明書に何が書かれているのか」まで確認することが、安心して不動産を購入するための大切なポイントです。
◆気になることは、契約前に質問する
不動産を購入する時は、気になることがあれば、どんな小さなことでも契約前に確認しておくことが大切です。
後になって「聞いておけばよかった」とならないためにも、疑問に思ったことは遠慮なく不動産会社へ相談しましょう。
例えば、
「過去に人が亡くなったことはありますか？」
「火災や大きな事故はありませんでしたか？」
「大規模な修繕や特殊な工事をしたことはありますか？」
など、気になる内容を具体的に聞いてみましょう。
特に「人の死があった場合は知っておきたい」「過去の火災について詳しく確認したい」など、自分の考えをあらかじめ不動産会社に伝えておくと、確認すべき事項を整理しやすくなります。
◆大切なのは「知ったうえで納得して購入する」こと
中古住宅には、長い年月の中でさまざまな出来事があります。
人が暮らしてきた以上、自然死や事故、修繕、火災などが起こる可能性もあります。
大切なのは、過去に何があったのかを正しく知り、その事実が現在の建物や暮らしにどのような影響を与えるのかを確認したうえで、自分自身が納得して判断することです。
その出来事が現在の建物や生活にどのような影響を与えているのか。
そして、自分自身がその事実を知ったうえで、納得して購入できるのか。
そこを確認することが、不動産購入では大切です。
「知らなかった」ことと、「知ったうえで選んだ」ことでは、その後の安心感も大きく違います。
リフラット不動産では、物件の価格や間取りだけでなく、お客様が購入前に気になっていることを一つひとつ確認し、納得したうえで住まいを選んでいただけるようお手伝いしています。
気になることがあれば遠慮なくご相談ください。
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