50代・60代から
の住宅ローンと
買い替えローン
年齢に応じたローン組込の注意点と
残債がある場合の対処法
50代、60代になってから「今の家を売って、もう少し暮らしやすい家に住み替えたい」と考える人は少なくありません。
子どもが独立して広い家が必要なくなった、階段の負担を減らしたい、駅や病院に近い場所へ移りたいなど、住み替えの理由はさまざまです。
ただし、若い世代と同じ感覚で住宅ローンを考えるのは注意が必要です。
住宅ローンは「年齢が高いから借りられない」という単純なものではありません。
金融機関や商品によって、申込時の年齢や完済時年齢、借入期間などの条件が異なります。
例えばフラット35では、原則として申込時の年齢から80歳となるまでの期間が借入期間の上限となります。
つまり、55歳なら25年、60歳なら20年というように、年齢によって長期の返済期間を取りにくくなります。
◆50代は「定年後の返済」を先に確認する
例えば55歳で2,000万円を20年返済で借りれば、完済は75歳です。
一方、60歳で2,000万円を20年返済なら完済は80歳。
毎月の返済額だけを見ると「何とか払えそう」と感じても、定年後の収入が現在より大きく減る場合、その返済を続けられるかは別問題です。
ここで確認したいのが、
* 現在の年収ではなく、退職後の収入はいくらになるか
* 年金を受け取り始めるまでの期間をどうするか
* ボーナス払いに頼らず返済できるか
* 固定資産税や火災保険などを含めても生活費が残るか
* 老後資金を住宅ローンの返済に使い過ぎないか
といった点です。
住宅金融支援機構も、退職後も返済が続く場合には、繰上返済によって退職後の返済負担を減らすことなどを検討するよう案内しています。
「80歳まで借りられる」ことと、「80歳まで借りてよい」ことは同じではありません。
【市町村別 オススメ物件】
◆60代は「借入期間を短くできるか」も考える
60代で住み替える場合、借入期間が10年、15年、20年などに限られるケースがあります。
期間を短くすると総返済額を抑えやすくなる一方、毎月の返済額は高くなります。
例えば1,500万円を借りる場合でも、10年返済と20年返済では月々の負担は大きく変わります。
そのため、「できるだけ短期間で返そう」と考えるだけではなく、手元資金を住宅購入に入れ過ぎないことも重要です。
老後に必要になるのは住宅費だけではありません。
医療費、介護費、車の買い替え、家の修繕費など、まとまった支出が発生する可能性があります。
住宅ローンを早く終わらせることだけを優先して預貯金をほとんど使ってしまうと、別の負担が生じることがあります。
◆ 買い替えで問題になりやすい
「今の家の残債」
さらに注意したいのが、現在の住宅ローンが残っている状態で住み替えるケースです。
例えば現在の家を2,000万円で売却できそうでも、住宅ローンの残債が2,300万円残っているとします。
この場合、売却代金だけではローンを完済できず、300万円が不足します。
通常、住宅を売却して所有権を移すためには、住宅ローンの担保となっている抵当権を抹消する必要があります。
そのため、この不足分を自己資金で補うのか、別の方法を金融機関と相談するのかを事前に考えておかなければなりません。
ここを確認せずに「今の家が2,000万円くらいで売れそうだから、そのお金を次の家の頭金にしよう」と考えると、資金計画が大きくずれる可能性があります。
まず確認するのは、現在の住宅ローンの正確な残高と、実際に手元に残る売却代金です。
売却価格から住宅ローン残債を引くだけではありません。
仲介手数料、登記関係費用、繰上返済に伴う費用などが発生する場合があります。
◆残債がある場合の住み替え方法は
一つではない
残債がある場合、大きく考えられるのは次のような方法です。
①自己資金で残債との差額を補う
売却価格より残債が多くても、不足分を預貯金などで補えるなら、現在の住宅ローンを完済してから新しい住宅ローンを組む方法があります。
ただし、手元資金を使い切らないことも大切です。
②売却価格を上げるための方法を検討する
売却前に必要以上のリフォームをするという意味ではありません。
例えば、雨漏りや設備不良など、買主から価格交渉の材料にされやすい部分を整理しておくことで、売却条件が変わる可能性があります。
ただし、リフォーム費用をかけたからといって、その金額がそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
③金融機関に「住み替え時の残債の扱い」を相談する
金融機関によっては、現在の住宅ローンの残債と新しい住宅の購入資金を合わせて借りる「住み替えローン」などの商品があります。
例えば、現在の家の売却で100万円不足し、新しい家の購入に2,000万円必要なら、その不足分を含めて融資を受ける仕組みです。
ただし、これは「残債があっても簡単に買い替えられる」という意味ではありません。
借入額が大きくなるため、毎月の返済額や総返済額も増えます。
さらに50代・60代では、返済期間そのものが限られるため、年齢と収入を踏まえた審査が必要になります。
◆「今の家を売ってから買う」か
「先に買う」か
住み替えでは、売却と購入の順番も重要です。
先に新しい家を購入すると、現在の家の売却が予定どおり進まなかった場合、二重に住宅費を負担する期間が発生することがあります。
一方、先に売却すると、次の住まいが決まるまで仮住まいが必要になる可能性があります。
50代・60代では、こうした一時的な負担も含めて資金計画を考える必要があります。
特に「今の家がいくらで売れるか」は希望価格ではなく、周辺の成約事例や現在の競合物件などを確認しながら現実的に考えることが大切です。
◆ローンに組み込む前に、返済まで考える
住宅購入では、購入価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、ローン関係費用、引っ越し費用、リフォーム費用など、さまざまな資金が必要になります。
これらを住宅ローンに含められる商品があったとしても、借りた金額は将来返済する必要があります。
特に50代・60代では、「借りられるか」だけでなく、何歳まで働く予定なのか、退職後はいくら返せるのか、手元にいくら残すのかまで数字にしておくことが重要です。
住み替えを考えるなら、最初に確認したいのは「次の家はいくらまで買えるか」ではありません。
①今の家を売ったら、ローンを完済した後にいくら残るのか。
②新しい家にいくら必要で、その差額を何年かけて返すのか。
この順番で整理すると、無理のない住み替え計画を立てやすくなります。
年齢が上がってからの住宅ローンは、借入額を最大限まで使うより、将来の収入と生活費を残したうえで返済できる金額を考えることが大切です。
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