失敗しない
中古住宅
中古マンションの
チェックポイント
内見で確認したい建物の状態と
注意点
中古住宅や中古マンションを購入する時、間取りや日当たり、内装のきれいさに目が向きがちです。
しかし、実際に暮らし始めてから気づく不具合や、購入後に必要となる修繕費用は、見た目だけでは判断できません。
内見では、建物の状態だけでなく、水回りの使い勝手、収納、周辺環境なども確認することが大切です。
専門的な知識がなくても、その場でチェックできる項目はあります。
今回は、中古戸建てと中古マンションの両方に共通する確認事項と、それぞれで見ておきたいポイントを紹介します。
1．まずは室内の状態を細かく見る
最初に確認したいのは、壁や床、天井、窓まわりです。
壁紙の継ぎ目が開いていないか、天井にシミがないか、窓の下や部屋の隅にカビや変色がないかを見てみましょう。
天井や壁のシミは、過去の雨漏りや結露などが関係している場合があります。
ただし、見た目だけで原因を断定することはできません。
床は歩いてみて、きしみや沈み込みがないかを確認します。
室内のドアや収納扉も実際に開閉し、引っ掛かりや閉まりにくさがないかを確かめましょう。
こうした症状は、経年劣化によるものもあれば、雨漏りや建物内部の不具合が関係している場合もあります。
気になる箇所があれば、写真を撮って記録し、不動産会社を通じて原因や修繕履歴、必要な補修について確認しておきましょう。
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2．水回りは設備だけでなく使い勝手も確認
キッチン、浴室、洗面所、トイレは、毎日使う場所です。
蛇口や排水口、便器の周囲、洗面台の下などに水漏れの跡や変色がないかを見ておきましょう。
水を流すことが許可されている場合は、蛇口を操作し、水の出方や排水の様子を確認します。
ただし、短時間の確認だけで配管内部の状態まで分かるわけではありません。
浴室では換気設備の有無、窓の有無、カビや目地の傷みを確認します。
キッチンは調理スペースの広さ、冷蔵庫や食器棚を置ける場所も重要です。
また、給湯器や換気扇などは、設置されているだけで正常に使えるとは限りません。
内見時に動作確認できるかを尋ね、製造年や交換履歴も確認しておきましょう。
3．収納・コンセント・家具の配置を具体的に
考える
内見では、部屋の広さだけでなく、手持ちの家具や家電を置いたときの暮らしを想像します。
冷蔵庫、洗濯機、ベッド、食器棚などの設置場所を確認し、必要であればメジャーで寸法を測りましょう。
コンセントの位置や数、テレビ端子、エアコンの設置場所も見ておくと、入居後の追加工事を検討しやすくなります。
収納は、広さだけでなく奥行きや棚の高さ、扉の開閉スペースも確認します。
収納が多くても、使いたい場所に必要な物が収まらなければ不便です。
さらに、玄関から各部屋までの動線、洗濯物を干す場所、ゴミを一時的に置く場所なども確認しましょう。
図面上では分からない生活のしやすさを、現地で確かめることが大切です。
4．中古戸建てでは建物の外側も確認する
戸建ての場合、室内だけでなく、外壁、基礎、軒裏、屋根の見える範囲も確認します。
外壁の大きなひび割れ、塗装の剥がれ、基礎のひび割れ、軒裏のシミなどがないかを見ておきましょう。
屋根に上ったり、無理に高い場所を確認したりする必要はありません。
敷地内では、雨水がたまりやすそうな場所、隣地との境界、擁壁の状態、庭木の根や枝の影響なども確認します。
駐車場は車を停められるかだけでなく、道路からの出入りや切り返しのしやすさも実際に見ておくとよいでしょう。
あわせて、水道が公営水道か井戸水か、排水が公共下水道か浄化槽か、ガスが都市ガスかプロパンガスかも確認しましょう。
設備の種類によって、使用開始時の手続きや維持管理、費用が異なります。
5．中古マンションでは共用部分と管理状況を
見る
マンションは、専有部分の室内がきれいでも、建物全体の管理状況によって将来の負担が変わることがあります。
エントランス、廊下、階段、ゴミ置き場、自転車置き場などを見て、清掃状況や設備の傷みを確認しましょう。
特に確認したいのが、ゴミ置き場の状態です。
ゴミが散乱していないか、分別されずに置かれたゴミや、収集後も放置されたゴミがないかを見ておきましょう。
ゴミ置き場は、共用部分の管理状態を確認できる場所の一つです。
また、掲示板にゴミ出しのルールや注意事項が掲示されていれば、どのような点が問題になっているのかを知る手がかりにもなります。
エレベーターやオートロックなど、日常的に使う設備の状態もチェックします。
さらに重要なのが、管理費と修繕積立金です。
現在の金額だけでなく、滞納状況、積立金の残高、大規模修繕工事の実施履歴、今後の修繕計画も確認したい項目です。
積立金が不足している場合、将来的に値上げや一時金の負担が生じる可能性があります。
これらは内見だけでは分からないため、不動産会社を通じて管理規約や長期修繕計画などの資料を確認しましょう。
6．建物以外に周辺環境と音も確認する
室内の確認が終わったら、建物の外にも目を向けます。
道路の交通量、近隣の施設、駅やバス停までの道のり、夜間の街灯など、実際の生活に関わる環境を確認しましょう。
窓を閉めた状態と開けた状態で、外の音の聞こえ方を比べるのも一つの方法です。
ただし、短時間の内見では、時間帯による騒音や近隣の状況をすべて把握することはできません。
可能であれば、時間帯を変えて周辺を歩いてみるとよいでしょう。
7．気になる点は契約前に確認する
内見で確認できるのは、あくまで目で見たり、操作したりして分かる範囲です。
床下や屋根裏、配管内部、建物の構造部分などは、通常の内見だけでは十分に確認できません。
不具合が気になる場合や、建物の状態をより詳しく把握したい場合は、建築士などによる建物状況調査（インスペクション）を検討する方法もあります。
ただし、この調査もすべての不具合が見つかることや、将来の故障が起きないことを保証するものではありません。
気になる箇所や設備の故障、過去の修繕履歴については、売主や不動産会社に確認し、回答や資料を記録しておきましょう。
中古住宅・中古マンション選びでは、気になる点が一つもない物件を探すよりも、現状を把握し、必要な修繕や費用を見込んだうえで判断することが大切です。
内見時には気づいたことをその場で記録し、分からないことを曖昧にしたまま購入を進めないようにしましょう。
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