安心して中古住宅
を購入するために
契約不適合責任の基礎知識
中古住宅を購入する時、「もし雨漏りが見つかったら？」「引渡し後に設備が壊れたら？」と不安になることがあります。
そこで知っておきたいのが「契約不適合責任」です。
ただし、契約不適合責任があるからといって、購入後に見つかった不具合をすべて売主に負担してもらえるわけではありません。
重要なのは、その不具合が「契約で合意した内容と違っていたものなのか」という点です。
むしろ大切なのは、その不具合が契約上、どのように扱われることになっているかを、購入前に確認しておくことです。
◆「壊れたか」ではなく「契約と違うか」
契約不適合責任を理解するとき、最初に覚えておきたいのがここです。
民法では、引き渡された物件が種類・品質・数量などについて契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して修補などの履行の追完を求めることができます。
一定の条件では、代金減額や損害賠償、契約解除につながる場合もあります。
つまり、「古い家だから壊れた」「中古だから多少の不具合は仕方ない」というだけで決まるものではありません。
例えば、契約書や物件状況報告書などで「雨漏りなし」と説明されていた住宅で、引渡し後に実際には雨漏りが発生していた場合と、契約時点で「雨漏りあり」「補修予定なし」と明確に説明され、それを前提に購入した場合では意味が違います。
ここで重要なのは、建物の状態そのものだけでなく、「何を前提として売買契約を結んだのか」を見ることです。
◆ 「中古だから仕方ない」が一番危ない
中古住宅では、築年数に応じた劣化や設備の消耗があります。
例えば、築30年の住宅で給湯器が古い、クロスが傷んでいる、建具の動きが悪いといったことまで、すべて契約不適合になるわけではありません。
購入前から確認できた状態や、契約内容として了承していたものまで、後から「不具合だから売主に直してほしい」とできるわけではないからです。
反対に、「中古だから仕方ない」と思い込んで、契約書や告知内容を確認しないのも危険です。
中古住宅では「古いこと」と「契約と違うこと」を分けて考える必要があります。
【市町村別 オススメ物件】
◆ 実は「責任期間」だけを見ても足りない
契約不適合責任では、買主が不適合を知ったときから1年以内に、その旨を売主へ通知するという民法上のルールがあります。
ただし、実際の不動産売買では、契約によって責任の期間や内容が定められていることがあります。
そのため、「法律上1年間だから安心」とも、「引渡しから3か月しかないから何もできない」とも、一律には言えません。
中古住宅を契約するときは、契約書の「契約不適合責任」の条項を確認し、責任を負う期間、対象となる不具合、通知方法、免責される範囲まで見ることが重要です。
特に個人が売主となる中古住宅では、契約によって契約不適合責任を限定したり、現状有姿での取引としたりするケースもあります。
国土交通省も、個人間売買では「現状有姿」の条件で取引されることが多いと説明しています。
◆ 「責任があるか」より先に確認したいこと
購入後にトラブルになってから、「これは契約不適合ですか？」と考えるより、契約前に次の点を確認しておくほうが現実的です。
まず、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合など、過去の修繕履歴や現在の不具合が告知されているか。
次に、設備について「正常に使用できる」とされているのか、それとも故障や経年劣化を前提としているのか。
そして、契約不適合責任が「すべて対象」なのか、「建物の主要部分など一定範囲に限られる」のか、「免責」とされている部分があるのか。
ここを曖昧にしたまま、「何かあれば売主に言えばいい」と考えてしまうと、購入後に認識の違いが生まれます。
◆インスペクションは「責任を決めるため」
だけではない
中古住宅では、契約不適合責任とは別に、購入前の建物状況調査（インスペクション）を検討する方法もあります。
調査によってすべての不具合が発見できるわけではありませんが、購入前に建物の状態を確認し、修繕が必要な箇所や購入後に想定しておく費用を考える材料になります。
国土交通省が案内する既存住宅売買瑕疵保険では、専門の建築士による検査に合格した中古住宅について、一定の条件のもとで補修費用などが保険の対象となる仕組みもあります。
大切なのは、契約不適合責任を「購入後のトラブルに備える最後の砦」としてだけ考えないことです。
大切なのは、契約前に建物の状態や告知されている内容を確認し、気になる点があればそのままにせず確認しておくことです。
あわせて、契約書で契約不適合責任の範囲や期間を確認しておけば、購入後に「聞いていた話と違う」となることも避けやすくなります。
契約不適合責任を難しく考えすぎる必要はありません。
購入する住宅について、分かっていることと契約で決められていることを確認しておく。
それが、中古住宅を安心して購入するための基本です。
◆ 「何かあったらどうする？」を契約前に
考える
中古住宅には、新築住宅のように「新しいから状態が分かりやすい」という前提がありません。
だからこそ、契約不適合責任に期待するだけではなく、「この家にはどこまでの経年劣化があるのか」「分かっている不具合は何か」「それを誰が負担する契約なのか」を一つずつ確認することが大切です。
契約不適合責任は、買主を守るための重要なルールです。
しかし、それだけで中古住宅の購入後のリスクをすべてなくせるわけではありません。
安心して購入するために必要なのは、「問題が起きたら誰が直すか」だけではなく、問題が起きる可能性を契約前にどこまで把握できているか。
中古住宅選びでは、物件を見る目と同じくらい、契約の中身を見る目も大切なのです。
不動産の査定は弊社ホームページの電話番号またはお問い合わせ欄からどうぞ！
対応エリア：東金市、千葉市緑区、山武市、大網白里市、茂原市、八街市、九十九里町、横芝光町、白子町、長生村、一宮町
