家を手放す？
住み続ける？
離婚時の住まいの
考え方
離婚を考えた時、今後の生活や仕事、子供のことと並んで大きな課題となるのが「今住んでいるマイホームをどうするか」という問題です。
「思い出のある家にこのまま住み続けたい」
「住宅ローンが残っているけれど、手放したほうがいいのだろうか」
「夫名義の家だが、妻と子どもがそのまま暮らすことは可能なのか」
マイホームは金額が大きい資産であり、感情だけで「売る・売らない」を決めることはできません。
住宅ローンの残り、土地や建物の所有名義、夫婦それぞれの今後の収入、子どもの生活環境、さらには財産分与や税金まで、多角的な視点から冷静に整理していく必要があります。
今回は、離婚時における「住まいの選択肢」と、後悔しない判断をするために押さえておくべきポイントを詳しく解説します。
◆まず確認したいのは「名義」と「住宅ローン」
離婚後の住まいを考えるとき、まず確認したいのが「不動産の名義」と「住宅ローンの契約関係」です。
・不動産の名義
・夫の単独名義
・妻の単独名義
・夫婦の共有名義
・住宅ローンの契約関係
・主債務者はどちらか
・連帯債務や連帯保証人になっているか
・ペアローンを利用しているか
ここで問題になりやすいのが、離婚後も元夫が住宅ローンを払い続ける形で、妻と子どもが住み続けるケースです。
夫婦間では「この家は妻と子供が住む」と決めていても、住宅ローンについては金融機関との契約が残ります。
例えば、元夫が返済を続けられなくなった場合や、将来、家を売却したり名義を変更したりする必要が生じた場合には、夫婦間の取り決めだけでは対応できないことがあります。
住宅ローンは、金融機関との契約に基づくものです。
離婚する当事者間で「今後は妻が返済する」と合意しても、それだけで住宅ローンの債務者が妻に変更されるわけではありません。
名義変更やローンの一本化、借り換えなどを希望する場合は、事前に金融機関へ相談し、可能かどうかを確認することが大切です。
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◆「住み続ける」場合のメリットと注意点
「子供の転校を防ぎたい」
「住み慣れた環境を変えたくない」
といった理由から、離婚後もそのまま家に住み続ける選択をするケースは少なくありません。
代表的な形として「夫が去り、妻と子供が残って暮らす」パターンが挙げられます。
この場合、後々のトラブルを防ぐために次の3点を明確にしておく必要があります。
・誰が所有者（名義人）になるのか
・誰が住宅ローンを返済し続けるのか
・固定資産税や将来の修繕費はどちらが負担するのか
特に注意が必要なのは、「夫名義のローンを夫が払い続け、妻と子どもが住む」というケースです。
一見するとスムーズに思えますが、離婚後に夫の収入状況が変化したり、再婚などで生活環境が変わったりした際に、ローンの支払いが滞るリスクがあります。
万が一ローンが滞納されると、最悪の場合、家が競売にかけられ、住んでいる妻と子供が突然退去を迫られる危険性も否定できません。
また、金融機関によっては「契約者本人が居住していない状態」を契約違反とみなし、ローンの全額繰上返済を求めてくる場合もあります。
住み続ける選択をする場合でも、取り決めを離婚協議書（できれば公正証書）に記載し、金融機関への報告や手続きを怠らないことが大切です。
◆「手放す（売却する）」場合の判断基準
住まいの問題をすっきり整理し、新しい再スタートを切りたい場合には「売却」が有力な選択肢となります。
売却を検討する際、最も重要な基準となるのが「住宅ローンの残高」と「現在の不動産査定額」の比較です。
・アンダーローン（売却額 ＞ ローン残高）の場合
売却価格がローンの残高を上回っている状態です。
例えば、住宅ローン残高が1,500万円に対し、家が2,000万円で売却できた場合、手数料などの諸費用を引いて手元に残った現金（約500万円）を夫婦で分けることができます。
財産分与の手続きも非常にシンプルになります。
・オーバーローン（売却額 ＜ ローン残高）の場合
売却価格よりもローンの残高の方が多い状態です。
例えば、売却価格が1,500万円に対してローン残高が2,000万円ある場合、売却しても500万円の借金が残ります。
この不足分を預貯金などの自己資金で補填できなければ、通常の売却はできません。
自己資金で返済しきれない場合は、任意売却という手法を取るか、売却を諦めて住み続けながら返済を続けるか、別の解決策を模索することになります。
「家を売ればすべて解決する」とは限らないため、まずは市場価値を正確に把握することが欠かせません。
◆財産分与と税金に関する知識
離婚時の財産分与では、婚姻期間中に夫婦で協力して築いた財産を分け合います。
不動産も当然その対象になりますが、家単体で考えるのではなく、預貯金や有価証券、保険などを含めた資産全体の中でバランスを取ることが一般的です。
また、不動産の財産分与には「税金」が関わってくる点にも注意が必要です。
・譲渡所得税
不動産を財産分与として相手に渡す際、購入時よりも価値が上がっている場合、渡した側に譲渡所得税が課されるケースがあります
（居住用財産の3,000万円特別控除などの特例が活用できる場合もあります）。
・贈与税
原則として離婚による財産分与に贈与税はかかりませんが、分与された額が多大すぎる場合などは課税対象になることがあります。
・不動産取得税・登録免許税
名義を変更して取得した側に、名義変更の手続きに伴う税金や手数料が発生します。
自己判断で処理せず、必要な税務手続きや控除の適用については、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
◆感情ではなく「具体的な数字」で判断する
離婚時は精神的にも大きな負担がかかり、「思い出が詰まっているから手放したくない」「早く関係を断ち切りたいから今すぐ売りたい」といった感情が先行しがちです。
しかし、今後の生活設計を成り立たせるためには、客観的な「数字」に基づいた判断が不可欠です。
・現在の査定価格（いくらで売れるのか）
・住宅ローンの残高（いくら残っているのか）
・住み続けた場合の月々の維持費（ローン、固定資産税、修繕積み立てなど）
・離婚後の世帯収入と生活費のバランス
売却を選択するか、住み続ける選択をするかにかかわらず、まずは不動産会社に査定を依頼し、現実的な価値を把握することがすべての出発点となります。
◆後悔のない選択のために
離婚時の住まい選びに、万人共通の「絶対的な正解」はありません。
環境を変えずに済む「居住」にも、すっきりと清算できる「売却」にも、それぞれメリットと注意点が存在します。
大事なのは、名義やローン、財産分与、税金といった現実的な条件を一つずつ解きほぐし、自分と家族のこれからの生活にとって無理のない選択を行うことです。
判断に迷った際は一人で抱え込まず、不動産会社をはじめ、金融機関、弁護士や税理士といった専門家の知恵も借りながら、将来の安心につながる道を選んでいきましょう。
具体的な手続きにあたっては、必ず法律・税務・金融の専門家にご相談ください。
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