マイホームを
建てるなら知って
おきたい！
「地目」の基礎知識と注意点
マイホームの購入や新築を検討し始めると、土地の情報で「地目（ちもく）」という言葉を目にすることがあります。
「宅地」と書かれていることもあれば、「畑」や「山林」と書かれていることもあり、疑問に思う方も多いでしょう。
中には「現地を見に行ったら立派な家が建っているのに、登記簿を見たら地目が『畑』になっていた」という不思議なケースに遭遇することもあります。
土地は人生の中でも特に大きな買い物の一つです。
地目について正しい知識を持っていないと、後から思わぬトラブルや想定外の費用が発生することもあります。
ここでは、地目の基本的な意味から、なぜ「畑」なのに家が建っているのかという理由、そして家を建てる前に必ず知っておきたい「地目変更」や「地目変更ができないケース」についてわかりやすく解説します。
◆土地の「地目」とは？
地目とは、土地がどのような用途に使われているかを示す分類のことです。
不動産登記法という法律に基づいて、法務省（法務局）が土地ごとに記録・管理しています。
地目は法務局に保管されている「登記簿」に記載されており、土地の現況や利用目的に応じて設定されます。
地目には全部で23の種類が存在します。
マイホームの建築において関係してくる代表的な地目は以下のとおりです。
・宅地（たくち）
建物を建てるための土地。住宅街にある土地の多くは「宅地」に指定されています。
・畑（はたけ）
田（たんぼ）：農地として使われている土地（まとめて「農地」と呼ばれます）。
・山林（さんりん）
木々が生い茂る森林や山地。
・原野（げんや）
雑草やかん木などが生い茂り、農地などに開墾されていない土地。
・雑種地（ざっしゅち）
他のどの地目にも該当しない土地。駐車場や資材置き場などが含まれます。
・公衆用道路（こうしゅうようどうろ）
一般の人や車が自由を通る道路として使われている土地。
新しく家を建てる場合、原則として土地の地目が「宅地」である必要があります。
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◆なぜ？登記上が「畑」なのに家が建っている理由
物件情報を探していると、すでに家が建っているのに登記簿上の地目が「畑」や「田」のままになっているケースがあります。
法的に問題がないのか不安に感じる方もいるかもしれませんが、これには明確な理由が存在します。
農地に家を建てる場合、農地法という法律に基づいて都道府県知事などの許可を得る「農地転用（のうちてんよう）」という手続きが必要です。
家を建てる流れとしては、まず農地転用の許可を取り、実際に家を建築し、完成した後に法務局へ「地目が畑から宅地に変わりました」という手続き（地目変更登記）を行います。
しかし、家が無事に完成したにもかかわらず、所有者がこの「地目変更登記」の手続きをうっかり忘れてしまったり、放置してしまったりすることがあります。
地目はあくまで「現在の土地の実際の使われ方」を表すものなので、変更手続きを行っていなくても、建物自体は農地転用の許可を得て正しく建てられている場合がほとんどです。
そのため、登記上は「畑」のままでも、実際には家が建っているという状況が生まれます。
◆家を建てる際に必要な「地目変更」とは？
もし検討している土地の地目が「畑」「山林」「雑種地」など、「宅地」以外になっている場合、そのままでは住宅用のローン（住宅ローン）が組めないことが一般的です。
銀行などの金融機関は、原則として地目が「宅地」であることを条件に融資を行うためです。
そのため、土地の地目を「宅地」に変える「地目変更登記」という手続きが必要になります。
地目変更の手続きは、以下のような流れで進みます。
・現況の確認
・土地がどのような状態かを確認します。
・農地転用などの手続き（農地の場合）
・地目が「畑」や「田」の場合は、農業委員会に農地転用の許可申請または届出を行います。
・建築・工事の完了：実際に家を建てるか、家が建てられる状態（造成工事完了など）にします。
・地目変更登記の申請
・法務局へ申請を行い、登記簿上の地目を「宅地」に変更します。
購入を検討している土地の地目が「宅地」以外になっている場合は、自己判断せず、土地の手続きや建築に詳しい不動産業者や土地家屋調査士に相談しながら慎重に計画を進めましょう。
◆知っておきたい！地目変更が
「できない・難しい」ケース
「土地を買ってから地目を『宅地』に変更すればいいや」と考えていると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。
実は、すべての土地で簡単に地目変更ができるわけではなく、場合によっては地目変更が認められないケースも存在します。
代表的なパターンを押さえておきましょう。
1. 農地転用の許可が下りない土地（農振法・農地法による規制）
日本の農地は法律で厳しく守られています。
特に「農用地区域内農地（いわゆる農振農地）」に指定されている土地は、優良な農地として保護されているため、原則として家を建てるための農地転用が許可されません。
事前に農用地区域からの除外手続き（農振除外）が必要になりますが、手続きには時間がかかり、最終的に除外が認められないこともあります。
2. 市街化調整区域にある土地
都市計画法によって指定される「市街化調整区域」は、市街化を抑制して自然や農地を守るためのエリアです。
この区域内にある「畑」や「山林」などは、特別な許可を得られない限り、原則として新しい建物を建てたり地目を「宅地」に変更したりすることはできません。
3. 「公衆用道路」になっている土地
すでに道路として使われている土地や、建築基準法上の「道路」とみなされている部分は、原則として「宅地」に変更できません。
購入する敷地の一部に「公衆用道路」が含まれている場合、その部分には家を建てられない（建蔽率や容積率の計算から除外される）ことがあるため事前の確認が必要です。
4. 建物を建てられる状態になっていない土地（原野など）
地目は「現在の実際の利用状況」に基づいて記載されます。
そのため、雑草が生い茂る「原野」のままでは「宅地」への変更はできません。
土を入れて平らに整える造成工事を行い、実際に家を建てられる状態（または建物が完成した状態）にしてから初めて地目変更が可能になります。
◆地目が「宅地」以外の土地を検討するときの注意点
家を建てる土地を探す際、地目が「宅地」以外の土地を選択肢に入れる場合は、以下のポイントを事前に確認しておきましょう。
・事前に建築の可否を専門家に相談する
気に入った土地の地目が「畑」「山林」「原野」などの場合、不動産会社や地元の農業委員会、市役所の建築指導課などに問い合わせ、家が建てられる土地かどうかを必ず確認してください。
・追加の費用と時間を計算に入れておく
「畑」や「原野」を「宅地」にするためには、土を入れる造成工事やインフラ（水道・電気）の引き込み費用、農地転用の申請費用、土地家屋調査士への報酬などが別途かかります。
また、許可が下りるまでに数か月単位の時間がかかることも想定しておきましょう。
・売買契約の条件を工夫する
農地などを購入する場合、「農地転用の許可が下りなかった場合は契約を解除できる（停止条件付き契約）」という条件をつけて契約するのが一般的です。
これにより、万が一地目変更や建築ができなかった場合のリスクを回避できます。
◆まとめ
土地の「地目」は、単なる登記上の分類ではなく、家を建てられるかどうかを左右する重要な要素です。
登記上が「畑」のまま家が建っているケースは、単に過去の手続き忘れであることが多いものの、これから新しく家を建てる場合は「そもそも地目変更ができる土地なのか」を慎重に見極める必要があります。
購入を検討している土地の地目が「宅地」以外になっている場合は、信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら慎重に計画を進めましょう。
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