「重要事項説明」
と「売買契約書」
は何が違う？
不動産契約で確認
したい大切な
ポイント
不動産を購入する時は、売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けることが法律で定められています。
また、契約の際には売買契約書も確認します。
どちらも大切な書類ですが、何が違うのでしょうか。
重要事項説明に関する書面は「35条書面」、契約成立後に交付される書面は「37条書面」と呼ばれます。
今回は、それぞれの役割や違いに加え、契約前に確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。
1．重要事項説明書（35条書面）は何のため？
重要事項説明書は、買主が不動産を購入するかどうか判断するために、事前に確認しておくべき情報をまとめた書類です。
宅地建物取引業法第35条に基づくことから「35条書面」と呼ばれます。
不動産会社は、原則として契約成立前に、宅地建物取引士に重要事項を説明させる必要があります。
説明内容には、土地や建物の権利関係、都市計画法や建築基準法などによる制限、道路との関係、電気・ガス・上下水道の整備状況、契約解除に関する事項などがあります。
例えば、中古戸建てを購入する場合、建て替えが可能か、前面道路との関係で建築に制限がないか、公共下水道が利用できるかといった情報は、購入後の暮らしや費用に影響します。
重要事項説明は、購入する物件の条件や制限を理解し、契約内容を確認するための大切な手続きです。
説明を受ける際は、専門用語や分かりにくい点をそのままにせず、内容を確認しておきましょう。
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2．売買契約書・37条書面は何のため？
37条書面は、宅地建物取引業法第37条に基づき、契約成立後に交付される書面です。
実際の不動産取引では、売買契約書が37条書面を兼ねる（両方の役割を果たす）形で作成されます。
こちらは、成立した契約の内容を明確にし、売主と買主がどのような条件で取引するのかを確認するためのものです。
例えば、売買代金や支払時期、物件の引渡し時期、所有権移転登記に関する事項などが記載されます。
契約内容に応じて、契約不適合責任に関する定めなどが記載されることもあります。
重要事項説明書が購入を判断するための情報を説明するものなのに対し、37条書面は成立した契約の内容を明確にするものです。
なお、37条書面は契約成立後に交付されますが、契約前に売買契約書の案を確認することはできます。
署名する前に契約条件を確認しておくことが大切です。
3．2つの書類はそれぞれの役割がある
35条書面と37条書面は、このように目的や交付されるタイミングが明確に分かれています。
重要事項説明書は「これから購入するかどうかを判断するための情報」を事前に確認するものであり、37条書面（売買契約書）は「合意した取引条件（代金の金額や支払い時期、引渡し日など）」を確定させるものです。
そのため、重要事項説明書を確認しただけで安心せず、契約書の内容も照らし合わせて確認することが大切です。
例えば、引渡し日や設備の取り扱い、契約解除の条件などについて、説明時の認識と契約書の記載が違っていたら、そのまま署名せず、不動産会社に確認しましょう。
説明を聞いて理解したつもりでも、書面の記載が異なれば、後から認識の違いが問題になることがあります。
疑問点があれば、契約前に内容を明確にしてもらいましょう。
4．書類だけですべての問題が分かるわけでは
ない
特に中古住宅では、重要事項説明書や契約書だけですべての不具合や将来の修繕費まで把握できるわけではありません。
例えば、雨漏りや設備の故障、境界の状況、残置物の処分などは、物件状況報告書や設備表、調査資料なども確認したい項目です。
また、契約不適合責任についても、売主がどこまで責任を負うのか、責任を追及できる期間や条件がどう定められているのかを確認する必要があります。
契約内容によって取り扱いが異なるため、一般論だけで判断しないことが大切です。
気になる箇所があれば具体的に質問し、説明された内容や合意した条件が、どの書類に記載されているかを確認しましょう。
5．契約後に気づいたらどうする？
契約後に疑問や問題に気づいた場合は、まず重要事項説明書や売買契約書、特約、関連資料を確認します。
ただし、契約後は買主の都合だけで自由に契約を取り消せるとは限りません。
解除できるかどうかは、契約条項や問題の内容などによって異なります。
気になることがあれば、自己判断で放置せず、早めに不動産会社へ確認しましょう。
必要に応じて、消費生活センターや法律の専門家などに相談することも選択肢になります。
◆ まとめ
35条書面と37条書面は、どちらも不動産取引に欠かせない書類ですが、役割は異なります。
重要事項説明書で購入判断に必要な情報を確認し、契約書では合意した条件を把握することが大切です。
書類の量や専門用語の多さに戸惑うこともあるかもしれませんが、分からないまま進めず、疑問点を一つずつ確認することが、購入後の行き違いやトラブルを防ぐことにつながります。
契約書に署名する前に、物件の条件と契約内容をしっかり確認し、納得したうえで手続きを進めましょう。
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